Для физических лиц Для юридических лиц Бухгалтерия и аудит

Строительство коммерческой недвижимости по 214-ФЗ.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (214-ФЗ) является, пожалуй, самым популярным законом среди граждан России. Каждый слышал об этом законе, даже если никогда не инвестировал средства в строящееся жилье, и каждый знает, что этот закон гарантирует высокий уровень защиты интересов «дольщика».

Благодаря благоприятному PR-климату этого закона выражение «строим по 214-ФЗ!» стало рекламным слоганом многих компаний, работающих на рынке жилищного строительства. Граждане, информированные о повышенных гарантиях, предоставленных этим законом, охотно вкладывают свои деньги в новый проект, возводимый по 214-ФЗ, предпочитая его более дешевым, но менее надежным схемам (ЖСК, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема).

Такой высокий рекламный потенциал 214-ФЗ не может заинтересовать застройщика коммерческой недвижимости.

Возможно ли строительство бизнес-центров, апартаментов, отелей по 214-ФЗ?

Статья первая 214-ФЗ, как, впрочем, и само название этого закона, гласят, что в соответствии с его правилами могут создаваться не только многоквартирные жилые дома, но и иные объекты недвижимости.

Более того, является возможным привлечение средств любых категорий инвесторов (в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц).

 Таким образом, 214-ФЗ является многофункциональным инструментом, сфера действия этого закона не ограничивается только возведением многоквартирных домов для граждан.

Несомненно, наличие повышенных гарантий для инвестора предполагает наложение дополнительных обременений на застройщика. Вместе с тем, следует принять во внимание, что привлечение инвестиций юридических лиц и индивидуальных предпринимателей для строительства коммерческой недвижимости сопряжено с гораздо меньшим объемом обременений, чем жилищное строительство для граждан.

Основные ограничения и особенности, связанные со строительством коммерческой недвижимости по 214-ФЗ:

государственная регистрация договора долевого участия, оплата вносится инвестором после государственной регистрации;

информационные обязанности застройщика - необходимо создать сайт (права на доменное имя должны принадлежать застройщику), на котором будут размещены:

- разрешение на строительство

- заключение экспертизы на проектную документацию

- документы, подтверждающие права на земельный участок

- проектная декларация

- способы обеспечения исполнения обязательств

- проект договора ДУ

- фотографии объекта;

в условия договора обязательно включение гарантийных обязательств застройщика: не менее 5 лет (не менее 3 лет для технического и инженерного оборудования);

обязательно принятие обеспечительных мер исполнения обязательств: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности, права на участок находятся в залоге у инвесторов до передачи объекта;

неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта инвестору составляет 1/300 ставки рефинансирования от стоимости договора в день;

в случае просрочки более 2 месяцев инвестор вправе отказаться от договора во внесудебном порядке;

цена договора определяется как компенсация затрат на строительство + оплата услуг застройщика, либо как произведение стоимости квадратного метра и количества метров. При этом Правительством РФ установлены понижающие коэффициенты для лоджий, террас (отступать от коэффициентов запрещается);

ограничения по цели использования привлеченных средств: отдельный учет по каждому объекту, обязательный аудит годовой отчетности. средства «на оплату услуг застройщика» могут использоваться по свободному усмотрению.

обязательно направление проектной декларации в комитет по строительству Санкт-Петербурга для получения заключения (до заключения договоров с инвесторами);

наличие разрешения на строительство и прав на земельный участок (до заключения договоров с инвесторами);

право собственности инвесторов регистрируется после передачи помещений. предварительная регистрация права собственности застройщика не производится. Право собственности инвестора возникает на помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости, а также у инвестора возникает доля в праве собственности на общее имущество пропорционально площади занимаемого помещения.

Обобщенно, недостатки строительства по 214-ФЗ - это повышенный контроль со стороны государства и инвесторов, а также наличие императивных требований к условиям договора. Основное достоинство – это уверенность инвесторов в проекте, доверие между сторонами в переговорном процессе и во время реализации проекта.

Кратко сравним строительство коммерческой недвижимости по 214-ФЗ с другими возможными вариантами.

Сегодня в сфере строительства коммерческой недвижимости часто ориентируются на положения закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (39-ФЗ). Однако регулирование, которое содержится в 39-ФЗ является весьма лапидарным: по существу, в этом законе декларативно провозглашаются гарантии и права инвестора, однако такое провозглашение не подкреплено реальными механизмами реализации гарантий и защиты прав. В результате инвесторы, получившие абсолютно неэффективный инструмент защиты своих интересов, с большим опасением относятся к новым проектам. Отсутствие популярной и понятной схемы участия в возведении недвижимости заставляет инвестора выбирать из огромного количества различных вариантов, просчитывать риски и зачастую отказываться от интересного проекта из-за неясности его правового оформления. Именно поэтому привлечение инвесторов для создания коммерческой недвижимости по 214-ФЗ представляется весьма эффективным.

214-ФЗ соотносится с 39-ФЗ следующим образом: если заключен договор участия в долевом строительстве (по наименованию и по существу) применяется 214-ФЗ; если договор поименован иначе, действие 214-ФЗ на него не распространяется и применяется 39-ФЗ, а также соответствующие правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В 39-ФЗ не установлена модель взаимоотношений инвесторов и лица, привлекающего инвестиции. Это дает возможность конструировать условия договора по своему усмотрению: можно выбрать договорную конструкцию «купля-продажа будущей вещи», «подряд», «простое товарищество» и прочие.

Выбор схемы зависит от отношений, существующих между инвесторами, от их количества. При неясности положений договора относительно выбранной модели по умолчанию будет применяться конструкция купли-продажи будущей вещи (в силу п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54). В этом случае право собственности на недвижимое имущество до его перехода к инвестору должно быть зарегистрировано за лицом, привлекающим инвестиции. Такая конструкция выглядит с точки зрения инвестора не надежно. Кроме того, из-за этого затягивается процесс регистрации права собственности инвестора на имущество, в результате законченный строительством объект какое-то время «не работает» из-за бюрократических проволочек: его невозможно сдать в долгосрочную аренду, заложить, продать и т.д.

Конструкции строительного подряда и простого товарищества, которые также могут быть реализованы по 39-ФЗ, не требуют предварительной регистрации права собственности на возведенный объект за лицом, привлекающим инвестиции. Однако эти договорные конструкции не рассчитаны на большое количество инвесторов и предполагают наличие доверительных отношений между ними.