Для физических лиц Для юридических лиц Бухгалтерия и аудит

Использование стены или крыши многоквартирного дома для размещения рекламы.

Представим себе ситуацию: крупная организация намерена разместить на крыше многоквартирного дома рекламную конструкцию за плату. При этом плата за размещение рекламы на крыше настолько высокая, что позволяет полностью покрыть расходы на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома.

И организации, и собственникам квартир в многоквартирном доме такой договор выгоден. Если градостроительное законодательство и нормы о сохранении культурного облика города соблюдены, не должно быть препятствий для существования такого договора.

Но как квалифицировать и каким образом оформить правоотношение собственников квартир с организацией, желающей себя прорекламировать?

Кажется очевидным, что имеет место договор аренды. Однако, если глубже проанализировать ситуацию с учетом правоприменительной практики, неизбежен вывод, что аренда невозможна, так как в рассматриваемом договоре отсутствует объект.

Дело в том, что аренда части здания по своей сути является обременением всего здания. Для удобства сторон такого договора определяются границы части, ей присваивается инвентарный номер. Но такая техническая операция не создает новый объект недвижимости: объектом аренды по сути является здание.

Заключить договор аренды части здания в приведенном примере невозможно: Высший Арбитражный Суд сформулировал правовую позицию, согласно которой здание как объект гражданского права прекращает свое существование в момент регистрации права собственности на хотя бы одно помещение в нем.

Иными словами, большинство зданий, которые мы видим, с точки зрения права (в интерпретации Высшего Арбитражного Суда) не существуют и представляют собой лишь совокупность помещений.

А как арендовать то, что с юридической точки зрения не существует?

Следует отметить, что в действующем законодательстве вряд ли найдется норма права, с опорой на которую можно сделать утверждение, высказанное Высшим Арбитражным судом.

Вместе с тем, эта позиция довольно последовательно проводится в практике нижестоящих судов. Не отступил от этой позиции и ВАС, через несколько лет указав, что существование договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы возможно, но такой договор является непоименованным. Более того, особо отмечено, что к такому договору нормы ГК об аренде применяются лишь по аналогии и пользователь части здания лишен вещной защиты, поскольку ему в пользование не передается никакое имущество.

Нужна ли такая строгая последовательность в воззрениях? Право не должно игнорировать объективно существующие явления: если здание существует в действительности, то не стоит отрицать его юридическое существование.

Это позволит устранить надуманные препятствия для квалификации рассматриваемого правоотношения в качестве договора аренды, чем оно по своей природе и является.

 Трансформируем ситуацию. Однажды Вы вышли из дома и обнаружили, что на нем расположилась рекламная конструкция или плакат, однако размер денежных сумм в графе «содержание общего имущества» в Вашей квитанции не сократился.

В этом случае имеют место неправомерные действия организации, разместившей рекламу, или Вашей управляющей компании: либо конструкция была установлена самовольно, либо управляющая компания присваивает плату за пользование имуществом, которое принадлежит только Вам и Вашим соседям.

В любом случае Вы можете защитить свои права, зная о том, что никто не вправе извлекать доход от пользования общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома кроме самих этих собственников.